Un model vechi de 1.000 de ani: gentrificarea şi modernizarea oraşelor României

Iar fenomenul nu e nou. În secolul XV, când Constantinopolele a fost cucerit de turci, era deja un oraș format din mici orășele, înconjurate de ziduri, fiecare cu particularitățile sale. Zona venețiană, cea genoveză sau pisană, formau comunități aproape separate, care se întâlneau în marile piețe, lângă biserici sau în zonele publice. Și nu e singurul exemplu.

Orașul Acra din Israel a fost 100 de ani capitala cruciaților, după căderea Ierusalimului. Orașul a fost cucerit de mamelucii egipteni în 1291 și era ca și Constantinopole împărțit în orășele protejate de ziduri. Templierii, Ioaniții, venețienii, genovezii și pisanii aveau fiecare locul lor, alături de evrei și arabi, iar luptele între facțiuni erau destul de dese. 

Prezentul aduce cu sine proiecte imobiliare mixte, mai toate înconjurate de ziduri şi protejate. În puţine, precum Avalon Estates sau One Floreasca City pot intra cei străini de cartier, graţie parcurilor (în Avalon) şi centrului de retail din One Floreasca City.

„Asistăm la o schimbare de generație. Orașele cresc prin atragerea locuitorilor din jurul lor nu numai în România, ci și în restul lumii. Părinții mei și generația lor aveau bucătării mari. Acum proiectăm bucătării mai mici pentru că gătim mult mai puțin.  Se dezvoltă, în schimb, cultura sharingului. Oamenii vor să trăiască bine, dar împreună. Cartierele trebuie gândite să funcționeze precum o comunitate auto-suficientă și auto-sustenabilă”, spune Maggie Kitshoff, director proiecte rezidențiale Prime Kapital. 

Gentrificarea ca acumulare de capital şi proprietăţi în România

În România, gentrificarea a apărut târziu, prin anii 2003-2005, dar majoritatea sociologilor susțin că a fost artificială, bazată doar pe acumulare de capital și proprietăți, și, în mare măsură, cu aspecte grave de ilegalitate. Condamnările din diferitele dosare în care au fost implicați oficialii ANRP, lista destul de lungă de oameni politici și funcționari închiși sau măcar anchetați din cauza abuzurilor asupra drepturilor de proprietate stau mărturie.

Tot în numele gentrificării vechile cartiere îşi pierd din vechea esenţă, apar clădiri de birouri, malluri sau blocuri noi, care cresc valoarea tuturor proprietăţilor din zonă şi în locul locuitorilor tradiţionali apar alţii, cu venituri şi pretenţii mai mari, care formează clasa medie despre care se vorbeşte atât.

„Proiectele imobiliare pot avea cu siguranță un impact major asupra gentrificarii, adică în privință atragerii unor locuitori mai înstăriți, contribuind astfel la ridicarea nivelului zonelor respective. De exemplu, putem să ne referim la conversia unor foste platforme industriale dezafectate din interiorul orașului. Acestea sunt în multe cazuri insalubre, poluate și constituie poate obstacole în dezvoltarea infrastructurii stradale. În mod evident, prezența lor nu constituie un avantaj pentru atragerea unor noi locuitori în vecinătate, ci este mai curând indezirabila. În schimb, dacă aceste construcții aflate în paragină sunt convertite în proiecte de birouri, în centre comerciale, ansambluri rezidențiale sau oricare altă funcțiune de actualitate, în mod cert va crește și atractivitatea vecinătăților. Ulterior, sunt șanse mari să fie stimulată apariția altor proiecte imobiliare, în completarea celor dintâi, care să susțină dezvoltarea în continuare a zonei. Dacă ne referim strict la prezent, clar mai este mult loc de creștere în acest sens, luând în calcul că încă mai sunt suprafețe mari de terenuri neconstruite în interiorul orașelor, cu construcții dezafectate sau pur și simplu subutilizate”, spune Alexandru David, consultant research department JLL România.

Ținte sunt marile platforme industriale

Evident, cu milioane de metri pătrați de teren la dispoziție, în marile platforme industriale rămase după perioada comunistă, în România, gentrificarea a implicat în primul rând aceste zone, precum Ventilatorul Bucureşti, preluat anul trecut de One United Properties, care va dezvolta, începând cu acest an, pe cele 5,3 hectare, un proiect mixt, care include rezidenţial, birouri şi comercial sau Silk District Iaşi, platformă preluată de sud africanii de la Prime Kapital, care vor dezvolta pe cele 10 hectare tot un proiect mixt, care va include 100.000 mp de birouri, 2.500 de apartamente, un hotel şi o reţea de parcări subterane cât 14 terenuri de fotbal.

Alte proiecte care au impactat piața din București sunt, potrivit lui Alexandru David de la JLL, West Gate Business Park și West Gate Studios, care au deschis apetitul pentru clădiri de birouri și de locuințe în extremitatea vestică a orașului, preponderent industrială. De asemenea, marile centre comerciale au accelerat dezvoltarea zonelor adiacente, de exemplu București Mall, Plaza România, AFI Palace Cotroceni, Băneasa Shopping City, Sun Plaza sau Carrefour Orhideea, construite pe foste platforme industriale sau terenuri dezafectate. Dovadă că în jurul lor au fost ulterior dezvoltate și alte clădiri moderne de birouri, de locuințe și de retail. 

De asemenea, în țara se pot aminti proiectele Palas din Iași, VIVO! (fost Polus Center), Iulius Mall și The Office din Cluj-Napoca, Iulius Mall și City Business Centre din Timișoara, Coresi Shopping Resort din Brașov sau Shopping City Sibiu, iar lista poate continua.

Forte Partners e o altă companie care încearcă să atragă capital în centrul Bucureştiului, prin dezvoltările din apropierea Palatului Telefoanelor, de pe Calea Victoriei, arteră majoră, dar practic abandonată de autorităţi. Dezvoltatorul român lucrează deja la un proiect de birouri de 8.400 mp suprafaţă închiriabilă, în care va investi 25 de milioane de euro, pe un teren 1.700 mp preluat de la Telekom, ca şi clădirea Tandem din apropiere, şi mai caută clădiri sau terenuri tot în zonă potrivit lui Geo Mărgescu, CEO-ul companiei.

De altfel, dezvoltatorul român încearcă să schimbe zona, prin atragerea unei mulțimi de oameni diferiți, în general creativi, considerați printre cei mai mari amatori de zone scoase din tradițional și modernizate.

Riscul creșterii polarizării societății

În fapt, asta înseamnă gentrificarea, dincolo de renovarea sau reconstrucţia clădirilor din zonă, şi înlocuirea populaţiei, cu una mai potentă financiar, din altă clasă socială, o consecinţa fiind, pe de altă parte, şi creşterea valorii proprietăţilor respective (terenurile şi clădirile din zonă). În fapt, la sfârșitul zilei, vorbim despre o mutare a capitalului în zonele mai sărace, dar cu potențial și care pot asigura profituri mai ridicate.

Un aspect negativ al gentrificării e adâncirea tribalizării din societate, polarizarea socială în funcţie de clasă, rasă sau nivel de venit, mai ales că marile proiecte imobiliare sunt comunități închise care creează triburi aproape omogene cu aproximativ aceleaşi valori, un lucru deopotrivă pozitiv şi negativ, bulele formate astfel fiind aproape identice cu cele din social media, care în general exclud contradicţia, discuţia, de la care poate pleca progresul, şi susţin radicalizarea, așa cum se întâmpla acum 600 sau 800 de ani.

„Dar, nu cred că avem altă variantă. România trebuie modernizată, și altă soluție nu este, decât transformarea unor platforme care strâng mizerie și diferite pericole în cartiere noi, moderne și sigure”, conchide Maggie Kitshoff.

Pe de altă parte, unul dintre aspectele pozitive rezidă din faptul că noile proiecte imobiliare, gentrificarea în general, poate rezolva problemele urbanistice, și readuce în circuit zone abandonate, așa cum sunt platformele industriale abandonate, adevărate răni în țesutul urban din marile orașe.